Contract de închiriere între persoane: clauzele care contează

Contractul de închiriere este contractul prin care proprietarul, numit locator, îi dă chiriașului, numit locatar, dreptul de a folosi un bun pentru o perioadă, în schimbul unei chirii. Codul civil îl numește locațiune și se aplică la apartamente, case, camere, spații comerciale, dar și la garaje, terenuri sau bunuri mobile.

Pentru multe familii, o închiriere este cel mai frecvent contract semnat în viață, de cele mai multe ori în grabă și după un șablon descărcat de pe internet. Greșelile se văd abia la prima neînțelegere despre garanție, despre facturi sau despre părăsirea locuinței. Textul de mai jos explică pe înțeles ce trebuie să conțină un contract de închiriere, ce obligații au ambele părți și cum se încheie relația fără conflict. Informațiile sunt generale și nu țin locul unui sfat juridic pentru situația ta.

Ce clauze trebuie să aibă un contract de închiriere?

Un contract de închiriere trebuie să identifice părțile, bunul, durata, chiria și regulile de folosire. Dacă una dintre aceste informații lipsește, apare riscul unor interpretări diferite.

Verifică ca documentul să cuprindă:

• datele de identificare ale locatorului și ale locatarului, plus calitatea celui care semnează (proprietar, mandatar, coproprietar);
• descrierea bunului: adresă, etaj, suprafață, dotări, număr de camere, numărul cărții funciare;
• durata contractului și posibilitatea de prelungire;
• chiria: suma, moneda, data scadenței, contul bancar, penalitatea pentru întârziere;
• cine plătește utilitățile și cum se citesc contoarele;
• garanția și condițiile restituirii ei;
• regulile despre animale, fumat, număr de persoane, oaspeți și activități permise;
• condițiile de reziliere și termenul de preaviz.

Sfat: fixează în contract și modul în care se comunică notificările: adresă de e-mail, număr de telefon, adresa de corespondență. Ajută mult când una dintre părți nu mai răspunde.

Dacă vrei un cadru mai larg al regulilor, citește ghidul contractului civil între persoane fizice. Atenție la diferența față de contractul de comodat: dacă folosința bunului este gratuită, nu mai vorbim despre închiriere. Pentru un contract lung sau complicat, vezi cum te pregătești pentru prima consultație la avocat.

Cât ține contractul și cum se prelungește?

Durata se stabilește liber de părți, iar un contract poate fi încheiat pe termen determinat sau nedeterminat. La termen determinat, el încetează la data prevăzută; la termen nedeterminat, oricare parte poate pune capăt contractului respectând preavizul.

Dacă la expirarea termenului chiriașul rămâne în locuință și proprietarul nu se opune, legea poate prezuma o prelungire în aceleași condiții, numită tacită relocațiune. Din acest motiv e bine să scrii în contract ce se întâmplă la sfârșitul termenului: se prelungește prin act adițional, se încheie un contract nou sau încetează automat.

În cazul contractelor mai lungi, înscrierea lor în cartea funciară poate fi utilă, pentru că le face opozabile terților, de pildă unui viitor cumpărător al imobilului. Detaliile depind de durata și de tipul contractului, deci întreabă un notar sau un avocat dacă planifici o închiriere de lungă durată.

Cum funcționează garanția și predarea bunului?

Garanția este o sumă pe care chiriașul o lasă proprietarului pentru a acoperi eventualele daune sau datorii și se restituie la final, după verificarea locuinței. Nu face parte din chirie și nu se reține automat, ci doar în măsura unor sume datorate efectiv.

Pentru a evita conflictele, folosește un proces-verbal de predare-primire, semnat de ambele părți, cu:

1. starea pereților, a pardoselii, a geamurilor și a ușilor;
2. lista mobilei și a electrocasnicelor, cu stare și, dacă se poate, fotografii;
3. indexul contoarelor de apă, gaze și energie;
4. numărul de chei predate.

Același document se folosește și la predarea inversă, la final. Dacă lipsește, orice diferență devine o dispută de probe.

Cine face reparațiile și cine suportă costurile?

Regula generală este că proprietarul răspunde de reparațiile mari, care țin de structura și de buna funcționare a bunului, iar chiriașul de întreținerea curentă și de micile reparații. Părțile pot modifica această împărțire prin contract, dar e bine să o facă explicit.

În practică, înțelegerea poate arăta așa:

• Proprietarul se ocupă de acoperiș, instalații interioare uzate, centrala termică defectă din cauza vechimii, infiltrații venite din structură.
• Chiriașul are grijă de lucrurile mărunte: becuri, garnituri, curățenie, mici reparații cauzate de folosire.
• Defecțiunile provocate de chiriaș se suportă de el, indiferent de natura lor.

Dacă chiriașul face lucrări pe cont propriu fără acordul proprietarului, nu poate pretinde automat compensarea. De aceea orice îmbunătățire se aprobă în scris, cu precizarea dacă se decontează.

Atenție: nu schimba destinația spațiului fără acord. O locuință închiriată ca spațiu de locuit nu poate fi folosită ca birou sau pentru activități comerciale decât dacă s-a prevăzut în contract.

Se poate subînchiria sau se poate rezilia contractul?

Subînchirierea este permisă doar dacă proprietarul a acceptat-o, iar rezilierea se face în condițiile din contract sau din lege. Un chiriaș care subînchiriază în secret încalcă contractul și riscă să-l piardă.

Contractul poate înceta în mai multe feluri: la expirarea termenului, prin acordul părților, prin denunțare cu preaviz, prin reziliere pentru neplata chiriei sau pentru folosire contrară înțelegerii. Pentru ultimele situații se aplică regulile generale despre neexecutare, pe care le descrie articolul despre rezoluțiune și reziliere.

Dacă chiriașul nu pleacă după încetarea contractului, proprietarul nu poate să-l evacueze singur, schimbând yala sau scoțându-i lucrurile. Trebuie să urmeze calea legală, care poate presupune notificare și, la nevoie, o acțiune în instanță, urmată de executarea silită a hotărârii.