Intabularea unui imobil moștenit în cartea funciară

Intabularea este operațiunea prin care dreptul tău de proprietate asupra unui imobil moștenit este înscris în cartea funciară, registrul public al proprietăților. Moștenitorul devine proprietar de la data decesului, fără nicio înscriere, dar în practică nu poate face nimic cu imobilul înainte să se treacă pe numele lui: nu îl vinde, nu îl ipotechează și nu îl donează. Mai jos vezi de ce contează înscrierea, ce acte îți trebuie, cum decurge procedura la oficiul de cadastru și ce faci dacă ai de rezolvat și probleme mai vechi, precum lipsa unui număr cadastral.

Ce este cartea funciară și de ce contează înscrierea

Cartea funciară este registrul electronic ținut de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), în care se consemnează proprietarul, suprafața, sarcinile și istoricul unui imobil. Orice tranzacție cu imobilul se verifică în acest registru, iar notarul refuză să autentifice un act dacă vânzătorul nu este înscris.

La moștenire, regula este mai nuanțată. Moștenitorii dobândesc dreptul de proprietate la data deschiderii succesiunii, fără înscriere. Până la intabulare însă, ei nu pot dispune de bun prin acte între vii, adică nu pot vinde, ipoteca sau dona. De aceea intabularea nu este o simplă formalitate, ci pasul care transformă dreptul din acte într-un drept pe care îl poți folosi.

Cine devine proprietar în lipsa unui testament explică ghidul despre moștenirea legală. Pentru actul care stă la baza înscrierii, vezi articolul despre certificatul de moștenitor.

Actele de care ai nevoie

Dosarul de intabulare se pregătește simplu dacă ai certificatul de moștenitor în mână. De regulă sunt necesare:

• certificatul de moștenitor, în original sau copie legalizată, în care apare imobilul;
• actul de identitate al fiecărui moștenitor sau al împuternicitului;
• extrasul de carte funciară pentru informare, care arată situația actuală a imobilului;
• documentația cadastrală, dacă imobilul nu are încă număr cadastral;
• dovada plății tarifelor către OCPI;
• procura specială, dacă un moștenitor este reprezentat.

Cererea se completează pe formularul oficiului, iar în unele județe se poate depune și online, prin platforma ANCPI, folosind semnătură electronică. Dacă ai nevoie de informații despre mandate, citește și articolul despre procură și împuternicirea avocațială.

Pașii intabulării, în ordine

Procedura are aproximativ următorul parcurs:

1. Verifici extrasul de carte funciară. Vezi cine apare ca proprietar, dacă defunctul era înscris și dacă sunt notate ipoteci, sarcini sau litigii.
2. Obții certificatul de moștenitor. Fără el nu poți face nicio înscriere pe baza moștenirii.
3. Pregătești documentația cadastrală, dacă suprafața sau limitele nu sunt clar înregistrate.
4. Depui cererea la OCPI din județul în care se află imobilul, personal, prin împuternicit sau online.
5. Plătești tarifele stabilite de oficiu, în funcție de valoarea imobilului și de tipul serviciului.
6. Aștepți soluționarea, care durează de obicei câteva zile lucrătoare, cu posibilitate de procedură urgentă contra cost.
7. Primești extrasul de carte funciară actualizat, cu numele tău ca proprietar.

Sfat: înainte de a depune cererea, verifică dacă numele din certificat se potrivește exact cu cel din cartea funciară și din actul de identitate. Diferențele, chiar și de o literă, pot duce la respingere sau la cereri de completare.

Când imobilul nu este înscris pe numele defunctului

Cazuri frecvente la case vechi sau terenuri din mediul rural: defunctul nu era înscris în cartea funciară, ci doar avea acte de proprietate mai vechi sau un titlu de proprietate. Alteori imobilul era înscris pe numele părinților sau bunicilor lui, iar lanțul nu a fost actualizat niciodată.

Aceste situații se complică dacă mai mulți moștenitori au dreptul să se înscrie, iar cartea funciară trebuie să arate cotele fiecăruia. Dacă nu vă înțelegeți asupra împărțirii, rămâneți în indiviziune, regim explicat în articolul despre bunurile moștenite în indiviziune.

Intabularea mai multor moștenitori

Dacă sunteți mai mulți moștenitori, cartea funciară înscrie fiecare cu cota lui, de exemplu 1/2 și 1/2. Fiecare moștenitor poate cere intabularea, dar este de obicei mai simplu să o faceți împreună. Dacă vreți ca imobilul să rămână la unul singur, dar nu v-ați împărțit încă bunurile, urmează partajul, voluntar la notar sau în instanță.

Un moștenitor care vinde cota lui trebuie să respecte dreptul de preemțiune al celorlalți coproprietari. Notarul va cere dovada oferirii cotei către ei înainte de autentificare. Cine nu este înscris nu poate vinde cota, deci intabularea precede orice tranzacție.

Partajul înainte sau după intabulare

Nu e nevoie să așteptați împărțirea bunurilor ca să intabulați. Puteți înscrie mai întâi cotele și apoi, după partaj, să faceți o nouă înscriere pe baza actului de împărțeală. Dacă partajul se face direct în dosarul succesoral, notarul poate include atribuirea imobilului în certificat. Despre partajul ajuns la proces, vezi partajul succesoral în instanță.

Termene, costuri și greșeli

Intabularea nu are un termen de decădere, dar amânarea poate costa: nu poți vinde, nu poți obține un credit cu imobilul drept garanție și nu poți dovedi ușor proprietatea. Dacă ai moștenit o casă și o lași ani de zile neîntabulată, riști să încurci succesiunile ulterioare: copiii tăi vor trebui să dezbată două succesiuni, nu una.

Costurile cuprind tarifele OCPI, eventual onorariul topografului pentru documentația cadastrală și taxele notariale dacă ai nevoie de acte suplimentare. Cuantumul depinde de valoarea imobilului, iar tarifele se modifică, așa că verifică lista actualizată la oficiul din județul tău.

Greșeli frecvente: să crezi că certificatul de moștenitor este suficient fără înscriere, să nu verifici sarcinile existente (ipoteci, servituți) și să uiți de numărul cadastral. Dacă ai dubii, un notar sau un avocat poate coordona întreaga procedură, mai ales pentru terenuri cu acte incomplete.