Bunurile moștenite în indiviziune sunt bunurile care, după deces, aparțin în același timp tuturor moștenitorilor, fără să fie împărțite între ei. Fiecare moștenitor are o cotă-parte ideală, de exemplu o treime, din întreaga casă, nu o cameră sau o bucată de teren anume. Starea aceasta durează până la partaj și este reglementată de Codul civil prin regulile coproprietății: fiecare poate folosi bunul fără să-i împiedice pe ceilalți, veniturile și cheltuielile se împart după cote, iar deciziile importante cer acordul majorității sau al tuturor.
Problemele apar mai ales cu casa părintească: un frate locuiește în ea, altul vrea s-o vândă, al treilea nu mai plătește impozitul. Mai jos găsești regulile care se aplică în această perioadă, ce poți face singur și ce nu, cum se rezolvă conflictele și cum se iese din indiviziune. Informațiile sunt generale, legislația se poate schimba, iar pentru un conflict concret merită consultat un avocat sau un notar.
Ce înseamnă indiviziunea după o moștenire
Indiviziunea succesorală începe la data decesului, pentru toți moștenitorii care acceptă moștenirea, și se termină prin partaj. În acest interval, bunul aparține tuturor, iar dreptul fiecăruia se exprimă printr-o fracțiune.
Câteva idei de bază:
- cota este ideală, nu materială: dacă ai jumătate din apartament, nu înseamnă că dormitorul e al tău, ci că ai jumătate din drepturile asupra întregului;
- cotele rezultă din moștenire: ele sunt stabilite de notar în certificatul de moștenitor sau de instanță, după regulile din ghidul moștenirii legale;
- fiecare bun poate avea alți coproprietari: dacă părinții aveau casa în comunitate, soțul supraviețuitor are partea lui din comunitate plus cota de moștenire, iar copiii doar cotele lor de moștenire;
- indiviziunea nu e obligatorie pe termen nelimitat: oricine poate cere oricând ieșirea din ea.
De ce contează certificatul de moștenitor
Până la eliberarea certificatului de moștenitor, cotele nu sunt oficial stabilite, iar imobilul nu poate fi înscris în cartea funciară pe numele moștenitorilor. După dezbaterea succesiunii, imobilul se intabulează în favoarea tuturor, cu cotele lor. Acest pas facilitează orice operațiune ulterioară: închiriere, vânzare, partaj.
Folosința bunului comun
Fiecare moștenitor are dreptul să folosească bunul comun potrivit destinației lui, cu condiția să nu-i împiedice pe ceilalți să facă la fel. Moștenitorii pot stabili prin înțelegere cine și cum folosește bunul, iar o asemenea înțelegere scrisă previne multe conflicte.
Situații frecvente și cum se privesc juridic:
- Un frate locuiește singur în casă, cu acordul celorlalți. Folosința lui este legitimă; e bine ca înțelegerea să fie scrisă, cu precizarea cine plătește utilitățile și întreținerea.
- Un frate locuiește singur și îi împiedică pe ceilalți să intre. Ceilalți pot cere, în anumite condiții, despăgubiri pentru lipsa de folosință, de regulă în procesul de partaj.
- Nimeni nu locuiește în casă. Fiecare are acces, iar măsurile de conservare (încuiat, oprit apa iarna) le poate lua oricare.
- Soțul supraviețuitor locuiește în casă. El poate avea un drept de abitație gratuit, cel puțin un an și până la partaj, explicat în ghidul despre drepturile soțului supraviețuitor.
Sfat: Faceți o convenție scrisă de folosință, chiar și simplă, semnată de toți moștenitorii: cine locuiește, cine plătește facturile și impozitul, ce se întâmplă cu chiria, cât timp e valabilă înțelegerea. Documentul va conta enorm dacă ajungeți vreodată la judecată.
Ce poate face un moștenitor singur și ce nu
Codul civil împarte actele privind bunul comun în trei categorii, după gravitatea lor, iar pentru fiecare cere un alt nivel de acord. Regula este cea mai importantă din această materie.
| Tipul actului | Exemple | Acordul necesar |
|---|---|---|
| acte de conservare | reparația urgentă a acoperișului, plata unei facturi ca să nu se oprească utilitatea, întreruperea unei prescripții | oricare moștenitor, singur |
| acte de administrare | închirierea pe perioadă obișnuită, asigurarea locuinței, încasarea chiriei, lucrările de întreținere obișnuite | moștenitorii care dețin majoritatea cotelor-părți |
| acte de dispoziție | vânzarea întregului bun, donarea lui, ipotecarea, demolarea | toți moștenitorii |
Câteva precizări practice:
- Actele de administrare mai importante, cum sunt cele care angajează bunul pe perioade lungi sau care îi schimbă destinația, cer, potrivit legii, acordul tuturor.
- Actul făcut fără acordul necesar nu produce efecte față de moștenitorii care nu au consimțit. De exemplu, un contract de închiriere semnat de un singur frate dintre trei nu îi obligă pe ceilalți doi.
- Opoziția abuzivă poate fi depășită: dacă un moștenitor refuză fără motiv un act de administrare indispensabil pentru păstrarea valorii bunului, ceilalți pot cere instanței să suplinească acordul lui, în condițiile Codului civil.
Venituri, cheltuieli și impozite
Veniturile produse de bunul comun și cheltuielile necesare pentru el se împart între moștenitori proporțional cu cotele lor. Este regula care, aplicată corect, previne cele mai multe conflicte de bani.
Fructele și chiria
Chiria încasată pentru apartamentul moștenit, recolta de pe teren sau dobânzile din cont se cuvin moștenitorilor după cote. Dacă un frate încasează singur chiria, ceilalți pot cere partea lor, de regulă la partaj.
Cheltuielile
Fiecare moștenitor suportă cheltuielile de conservare, de administrare și sarcinile bunului (de exemplu, impozitul pe clădiri) proporțional cu cota sa. Cine a plătit mai mult decât partea sa poate cere celorlalți diferența.
| Cheltuială | Cine plătește în mod normal | Ce faci dacă ai plătit tu tot |
|---|---|---|
| impozitul pe clădire și teren | toți, proporțional cu cotele | păstrezi chitanțele și ceri restituirea părții celorlalți |
| reparația urgentă a acoperișului | toți, proporțional | păstrezi facturile și dovada urgenței |
| utilitățile consumate de cel care locuiește | de regulă, cel care folosește | stabilești prin convenția de folosință |
| asigurarea locuinței | toți, proporțional | ceri restituirea la partaj |
| datoriile defunctului garantate cu casa | moștenitorii, proporțional, în limita moștenirii | vezi regulile despre datoriile defunctului |
Cum se împart datoriile lăsate de defunct, inclusiv cele garantate cu ipotecă pe casa comună, e explicat în articolul despre datoriile celui decedat.
Important: Îmbunătățirile făcute de un moștenitor pe banii lui (o mansardă, o baie nouă) nu îi dau automat un drept mai mare asupra casei. Ele pot fi luate în calcul la partaj, dar soluția depinde de acordul celorlalți și de tipul lucrării. Păstrează toate facturile și, ideal, acordul scris al celorlalți înainte de a începe.
Vânzarea cotei și a drepturilor succesorale
Fiecare moștenitor poate vinde sau dona propria cotă-parte fără acordul celorlalți, pentru că dispune doar de dreptul lui. Cumpărătorul devine coproprietar în locul lui, cu aceleași drepturi și obligații. Vânzarea întregului bun, în schimb, cere acordul tuturor.
Distincții utile:
- Vânzarea cotei dintr-un bun anume, după ce succesiunea a fost dezbătută: de exemplu, vinzi cota ta de 1/3 din apartament.
- Vânzarea drepturilor succesorale, adică a întregii tale părți din moștenire, cu bunuri și datorii. Codul civil cere pentru această vânzare forma autentică, la notar.
- Drepturile de preempțiune nu există în general între coproprietari, dar legi speciale le prevăd pentru anumite bunuri, cum sunt terenurile agricole din extravilan. Verifică regula cu notarul înainte de vânzare.
În practică, puțini cumpărători străini de familie sunt interesați de o cotă dintr-o casă locuită de alții, așa că vânzarea cotei se face de obicei către un alt moștenitor. Contractul se încheie la notar, iar prețul se stabilește liber.
Conflictele tipice și cum se rezolvă
Cele mai multe conflicte din indiviziune țin de folosință, bani și decizia de a vinde. Calea de rezolvare depinde de cât de departe s-a ajuns.
- Discuție directă și înțelegere scrisă. O convenție de folosință sau un acord privind chiria rezolvă cele mai multe probleme.
- Medierea. Un mediator autorizat, în temeiul Legii nr. 192/2006, poate ajuta moștenitorii să găsească o soluție acceptabilă, fără proces; avantajele și limitele sunt explicate în articolul despre mediere.
- Partajul voluntar la notar. Dacă toți vor să încheie indiviziunea, notarul redactează actul de partaj.
- Măsuri provizorii în instanță. Dacă bunul e în pericol de deteriorare sau înstrăinare, se poate cere, de exemplu, sechestrul judiciar.
- Partajul judiciar. Când înțelegerea nu e posibilă, oricare moștenitor poate cere instanței să împartă bunurile, după procedura descrisă în articolul despre partajul succesoral în instanță.
Creditorii unui moștenitor
Dacă unul dintre moștenitori are datorii personale, creditorii lui nu pot vinde direct întregul bun comun, dar pot cere, în condițiile legii, partajul, pentru a urmări apoi partea care îi revine debitorului. Etapele executării sunt descrise în articolul despre executarea silită.
Ieșirea din indiviziune
Nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune: oricare moștenitor poate cere oricând împărțirea, iar dreptul acesta nu se pierde prin trecerea timpului. Moștenitorii pot conveni totuși să amâne partajul, printr-o înțelegere scrisă, pentru o perioadă limitată prevăzută de lege.
Variantele de ieșire din indiviziune sunt:
- partajul în natură, când există mai multe bunuri sau bunul poate fi împărțit fizic;
- atribuirea bunului unui moștenitor, care îi plătește pe ceilalți (sultă);
- vânzarea bunului și împărțirea prețului, prin înțelegere sau, la nevoie, prin hotărâre judecătorească;
- cumpărarea cotelor de către unul dintre moștenitori, care devine astfel proprietar unic.
Dacă printre moștenitori există un minor sau o persoană ocrotită, partajul voluntar cere respectarea unor formalități speciale, de regulă cu aprobarea instanței de tutelă. Dacă unul dintre moștenitori divorțează în această perioadă, ține minte că bunurile moștenite sunt, ca regulă, bunuri proprii ale moștenitorului, nu bunuri comune ale soților, aspect discutat și în articolul despre partajul bunurilor comune după divorț.
Recapitulare
Indiviziunea este starea firească a unei moșteniri până la partaj: toți moștenitorii au drepturi asupra întregului bun, după cote ideale. Conservarea poate fi făcută de oricine, administrarea cere majoritatea cotelor, iar vânzarea întregului bun acordul tuturor. Veniturile și cheltuielile se împart după cote, iar folosința exclusivă, fără acordul celorlalți, poate genera despăgubiri. Cea mai bună prevenție este o înțelegere scrisă; dacă ea nu e posibilă, partajul rămâne mereu la îndemână, la notar sau în instanță.
De reținut:
- fiecare moștenitor are o cotă ideală, nu o parte anume din bun;
- actele de administrare cer majoritatea cotelor, vânzarea întregului bun pe toți;
- chiria și cheltuielile se împart proporțional cu cotele;
- îți poți vinde propria cotă fără acordul celorlalți;
- oricine poate cere oricând ieșirea din indiviziune.
Întrebări frecvente
Pot închiria casa moștenită fără acordul fraților?
Doar dacă ai, singur sau împreună cu alții, majoritatea cotelor și e vorba de o închiriere obișnuită. Altfel, contractul nu produce efecte față de frații care nu au fost de acord.
Fratele care locuiește în casa părintească trebuie să ne plătească chirie?
Nu automat. Dacă locuiește cu acordul vostru, folosința e legitimă; dacă vă împiedică să folosiți și voi casa, puteți cere, în anumite condiții, despăgubiri, de regulă la partaj.
Cine plătește impozitul pentru casa moștenită?
Toți moștenitorii, proporțional cu cotele lor. Cine a plătit mai mult decât partea sa poate cere diferența de la ceilalți.
Îmi pot vinde partea din casă unui străin?
Da, îți poți vinde cota fără acordul celorlalți, iar cumpărătorul devine coproprietar. Pentru anumite bunuri, cum sunt terenurile agricole din extravilan, se aplică reguli speciale de preempțiune.
Cât timp putem rămâne în indiviziune?
Oricât, dacă toți sunt de acord, dar oricare moștenitor poate cere în orice moment partajul. O înțelegere de amânare a partajului este posibilă doar pentru o perioadă limitată de lege.
